お引き渡し日となりました。

10：00に三菱ＵＦＪローンビジネス南藤沢営業所にてリノベーション費用の決済をさせていただきました。
設計費用、工事費用を含めた総額は9,030,000円となりました。
今回は完成時の一括決済となります。
内訳は下記のとおりです。
1.設計費用　615,930円
2.解体工事費用　680,400円
3.リノベーション工事費用　7,733,670円（エアコン、ブラインド、IKEA家具含む）

11：00から現地でお引き渡しをさせて頂きました。
まずは新しい鍵への交換。
湘南リノベーションでは必ず新しい鍵をお客様の目の前で交換しています。
鍵がおわると、取り扱い説明書のファイルをお渡しします。
現場担当者から使用方法についての説明があります。
最後に、完成引渡書類をK様と当社で交わさせて頂きました。

初めてのショールームご来場から約3年をかけてのプロジェクトでした。
記念撮影のあと、お施主様と握手をさせていただきました。
手を握って、声をかけあうと、何か感慨深いものがありました。

K様、本当にありがとうございました！

※「REAL RENOVATION」はお客様にご許可を頂き、リノベーションの実際をありのままにお伝えします。

オープンルームの2日目です。
ご来場の皆様、ありがとうございました！

オープンルームの開場前に施主検査を行いました。
施主検査では、仕上がり具合をお施主様に確認して頂きます。
指摘箇所（塗装の汚れ等）を、お引き渡し日までに是正します。

 

オープンルームの初日を無事に迎えることが出来ました。
ご来場の皆様、ありがとうございました！

この日は、保証会社の現場検査もありました。
リノベーション工事の完了を保証会社（融資銀行）が確認するためのものです。
担当者はお一人で、Tシャツ一枚のラフなスタイルでした。
設備機器の品番を控えたり、30分ほどの確認で終了しました。
この現場確認ののち、お施主様の貯蓄預金のロックを解除して、ご入金を頂きます。
ご入金を頂くのは、お引き渡し日になります。

いよいよ、フローリングの施工です。
乱尺で幅広のイタヤカエデの無垢板を貼っていきます。
工場でワックス仕上げが施されていますので、貼ったら、丁寧に養生するだけです。
現場塗装は安く済むこともありますが、精度が悪いので、あまりおすすめしません。

今日から二日間はフローリングの業者だけが現場に入ります。
これも、貴重な無垢材に傷がついたり、汚れたりすることを避けるための配慮です。

フローリング施工前には、どういう風に貼っていくかをしっかり伝えます。
それでも、施工管理の指示にも限界があります。
出来上がりは、貼っていく職人のセンスに左右される部分もあります。

本日は、大工3名です。

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壁にAEP塗装を施工する前工程として、パテ処理を行いました。
壁となる石膏ボードの継ぎ目等をパテで埋め、平滑に削り、キレイな下地をつくる作業です。

本日は、大工2名、塗装2名の計4名です。

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無垢フローリングのほとんどは遮音等級を取得していません。
そのため、無垢フローリングの下には、遮音シートを施工することが一般的になっています。

本日は、大工2名、空調設備1名の計3名です。

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置き床の工程が終了しました。

本日は、大工2名、GLボンド2名の計4名です。

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GLボンド（接着剤）を団子にして、躯体に塗りつけます。
そこに、石膏ボートを圧着し、壁をつくっていきます。

本日は、大工2名、GLボンド2名の計4名です。

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朝一番の決定事項を伝え、電気設備の配線が終了しました。

本日は、大工1名、電気設備1名、ユニット業者1名の計3名です。

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大工さんが天井に根太組みをしていきます。

本日は、大工1名、電気設備1名の計2名です。

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横に走っている木材は際根太といわれるものです。
この際根太の上に床の下地となる板をのせていきます。

本日は、大工2名、電気設備1名の計3名です。

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キッチンの排気ダクトを取り付けました。
ジョイント部にはアルミテープを使用します。

本日は、大工2名、空調設備1名、衛生設備1名、電気設備1名の計5名となります。

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電気設備業者が既存配線等の確認に来ました。
配線をするまえに、必ず行います。

本日は、衛生設備業者2名、電機設備業者1名、計3名の工事です。

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建築工事初日です。

床スラブに給水管、給湯管、排水管を配管していきます。
排水管にはレベルバンドを使います。
レベルバンドとは、排水管の勾配をとるための支持金物です。

本日は設備業者2名の工事です。

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実施図面も最終局面を迎え、現場でディテールの打合せを行いました。
ディテールとは細部のことで、違う材料が接する部分です。
納まりとか、取り合いといこともあります。
細部をキレイに仕上げることによって、全体に統一感が出来て、キレイに見えます。

打合せの主な内容は以下のとおりです。
1．幅木の検討（幅木を使わずに、壁とフローリングの間に若干のすき間をつくって納める）
2．窓まわりの木枠と壁の検討（塵をなるべく作らずに納める）
3．カーテンボックスの検討（作製せずに天井直付けとする）
4．ダクトの経路を検討（一部天井を下げ、ダクトの経路を隠して納める）
5．玄関土間タイルの検討（半端のタイルをどの場所に使うか、割付の決定）
6．床フローリングの検討（半端部分をどの場所に使うか、割付の決定）

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解体工事2日目。
作業は本日で終了になります。
主な作業としては、解体した廃材の搬出です。

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7枚の展開図を用意して打合せを行いました。
実際の使い勝手を想像しながら、寸法や収納量等を一つづつ確認していきます。
展開図はお客様との打合せを重なることで、磨かれていきます。
各展開図での主な打合せ内容は下記のとおりです。

[玄関]
くつべらを掛ける金物／傘掛け金物の位置の確認。
下足入れの大きさ、収納できる靴の足数の確認。
ブーツ等を履くときに使う折りたたみ式ベンチの提案。

[キッチン]
前回からの修正内容を確認。
納期が未確定のため、バイキング製のガスコンロは不採用。
ハーマンのガスコンロとオーブンを採用。

[キッチン背面収納]
隠して収納する部分と隠さないで収納するものを確認。

[脱衣室]
タオルハンガーの位置の確認。
お施主様からタオルウォーマー設置の要望。

[テレビ収納棚]
収納できる本のサイズや仕様の確認。

[寝室収納]
収納家具（IKEA）のレイアウト確認。
Yシャツと背広はディスプレイ収納を提案。

Vol.10へ続く

※「REAL RENOVATION」はお客様にご許可を頂き、リノベーションの実際をありのままにお伝えします。

キッチンを中心にお打合せを行いました。
展開図をご説明しながら、細かい内容を確認していきます。
「魚焼グリルは必要ですか？」
「水栓にはシャワーヘッドや浄水機能が必要ですか？」
「コンセントの位置はこちらでいいですか？」
「ワークトップの高さは９０センチでよろしいですか？」
などなど、K様と一つづつ確認していきます。

アイランドキッチンになるため、水はねや油はね対策で奥行きを広げました。
水はね等のガードを立てずに、キッチンをすっきり見せるためのご提案です。
この点も、実用面とデザインのバランスをK様にジャッジして頂きます。

次回の打合せは2週間後の4月25日です。
収納やサニタリー等の展開図を8枚ほど用意する予定です。

Vol．09へ続く

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床材、ユニットバス、トイレ、ランドリーを決めて頂くためにショールームにお連れしました。
初期の段階で総予算を把握するため、決められるものはこのタイミングで決めてしまいます。
特に、床材が決まることで、明確なイメージをもってプランをすすめることができます。

13時から秋葉原のヤマギワリビナ本館、その後、新宿パークタワーで床材、パークハイアット東京のデリカテッセンで休憩、
最後はＩＮＡＸで17：30に解散となりました。

Vol．08へ続く

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購入したマンションの残代金の決済を三菱東京UFJ銀行で行いました。
決済日に、お客様の口座に金銭消費貸借契約を結んだ借入金額が入金されます。
銀行からの入金は司法書士さんの確認を受けて、実行されます。
その入金をマンションの売り主さん等に振り分けて、決済をすすめていきます。
払戻請求書に署名・押印（届出印）をして、口座から必要な金額を引き出します。
今回の払戻し金額は以下のとおりとなります。
1.マンション購入の残代金＋固定資産税／都市計画税清算金（日割計算）　17,700,000円＋77,200円
2.マンションの仲介手数料　619,007円
3.登記費用　211,358円
4.保証会社への事務手数料＋送金手数料　31,500円＋525円

リノベーション費用の9,030,000円はK様名義の貯蓄預金に入金され、出金にはロックがかかります。
工事完了を保証会社が現地確認したうえで、当社に入金されます。
従って、設計費用と工事費用は、今回のプロジェクトでは完了時に一括清算となります。
このように、お客様の要望に合わせて、自己資金を使わない形での資金計画を組むことも可能です。

決済が済むと、売主様から鍵等の引き渡しを受けます。
その内容は以下のとおりです。
1.鍵3本＋１本（箇所不明）
2.組合員資格変更届
3.預金口座振替依頼書（3枚綴り）
4.入居者名簿
5.管理組合の決算報告書
6.メールボックスの番号＋玄関のダイヤル錠の番号
7.管理に関する重要事項説明書
8.直近3期の定期総会議事録
9.第24期決算報告書
10.販売当時のパンフレットのコピー

売主様から各種書類を受け取ったあと、
物件引渡し確認書に署名押印して、仲介業者に渡します（これは業者さんによって違いがあります）。
これにて、マンションの残代金決済及び物件の引渡しが完了となります。

Vol．07へ続く

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金銭消費貸借契約も終わり、最初のプレゼンテーションとなります。
プレゼンでは、図面一式（表紙、平面計画図、既存図、仕上図）にサンプル、雑誌等の参考資料をご用意してすすめていきます。
プレゼンの準備期間はおおよそ2週間から3週間です。
工事予算から大きく離れることなく、遊びのあるプランが理想です。

プランをしっかりとお施主様にご説明して、イメージを伝えていきます。
提案させて頂いたのは、キッチンを中央に配し、左右に寝室を設けた大きなワンルームプランです。
サンプルや資料を使い、主要な仕上げもお伝えします。
ご提案に対して、K様もＭ様もご満足されて、基本プランはすぐに決定となりました。



基本プランの段階では、メリットだけでなく、デメリットもしっかりとお伝えします。
今回の計画では、２つの寝室がカーテンやポリカ製のスクリーンで緩く区切られています。
そのため、照明の明かりやテレビの音、食事の匂いが部屋全体に広がります。
お二人の生活サイクルを確認したところ、問題ないという結論になりました。
また、バルコニーを緑化するため、虫が出てくる可能性もあるとお伝えしました。
Ｋ様が虫をお嫌いなので、打合せの中ですり合わせを行いました。
結果は問題なしです。

さっぱりとしたワンルームをつくるためには、収納力が必要です。
これは、機能としての収納はもちろん、かっこよく魅せて収納するということも含みます。
生活をしていて、どんどん散らかってしまうような空間では、クールに暮らせません。
当社では、プレゼンをする前に必ずお施主様のご自宅にお伺いしています。
そこで、収納のボリュームをつかみ、提案にいかします。

打合せは1時間程で終了しました。
K様とＭ様とはお付き合いも長いので、スムーズにいった方かもしれません。

来週の土曜日は新宿でショールーム巡りです。
ユニットバス、トイレ、床材、ランドリーを決めていきます。
全体の予算を早い段階でつかむために、このタイミングで行うことにしました。

Vol．06へ続く

※「REAL RENOVATION」はお客様にご許可を頂き、リノベーションの実際をありのままにお伝えします。

三菱東京UFJ銀行／藤沢支店で金銭消費貸借契約を行いました。
通常、銀行から実際にお金が融資されるのは1週間程度後になります。
今回の借入金額は2,800万円です。
内訳は、物件購入費用が1,800万円、
リノベーション費用（設計＋工事＋インテリア）が903万円、
諸費用が97万円になります。

融資条件は、変動金利／借入期間35年／借入金利1.775％です。
借入金利の内容は、店頭基準金利2.475％－優遇幅0.9％＋ローン保証料0.2％＝1.775％です。
このようにローン保証料は借入金利に組み込むことも出来ますし、当初に一括で支払うことも可能です。

以上の条件で、月々の返済額は89,553円になります。
第1回の返済日は4月26日となるため、リノベーション完了までは家賃と2重で費用負担が発生します。
この点は、注意が必要です。

金銭消費貸借契約の当日にお客様にご用意頂くものは下記のとおりです。
1,印鑑証明証、2.住民票、3.免許書のコピー。いずれも旧住所のもので結構です。
4.不動産売買契約書、5.工事請負契約書。いずれも収入印紙が貼付され、消印済みのものです。
6.金銭消費貸借契約書用の印紙（2万円）、7.優遇金利の覚書用の印紙（200円）。
5.工事請負契約書に関してはあくまで概算でのご契約となります。
この時点では設計も始まっていないため、正確な工事金額の算出は出来ません。
銀行に提出する書類は、少なからず、実際の流れと矛盾しているのが現状です。

契約当日は、たくさんの署名と押印をお客様にして頂くことになります。
手続きになれた銀行担当者の流れ作業の中、粛々と進行していきます。
契約内容によって、多少の違いはありますが、今回の契約で必要となった書類は以下のとおりです。
1.消費者ローン契約書
2.住宅ローン（双方向金利）選択ルールにかかわる商品説明書
3.確認書兼依頼書
4.住宅ローン等に関する確認書
5.保証委託契約書
6.抵当権設定契約証書
7.抵当権設定登記原因証明情報
他に、団体信用生命保険　申込書兼通知書、
７大疾病のみ担保特約付ローン返済支援保険加入依頼書兼告知書があります。

Vol．05へ続く

※「REAL RENOVATION」はお客様にご許可を頂き、リノベーションの実際をありのままにお伝えします。

売買契約の前ですが、当社の設計担当と工事担当を連れて現調に行ってきました。
現場では、私のプランとイメージを各担当者に伝え、３者で細部を詰めていきます。
こうすることで、「図面通りに工事が出来ない」とか、「工事コストが予算に合わない」なんてことが無くなります。
厚さ20ミリの無垢材をご提案しようと考えているので、その収まりについても打合せをしました。

Vol．04へ続く

※「REAL RENOVATION」はお客様にご許可を頂き、リノベーションの実際をありのままにお伝えします。

本日は、K様と物件の内見に行ってきました。

K様と初めてお会いしたのは2007年の8月。
ショールームにご来場されてリノベーションのご相談をお受けしました。
それ以来、私の手がけた作品は湘南リノベーション、モダニストを問わず、全ての内覧会に来て頂いています。
実は、2008年中旬に物件探しを始めたこともあったのですが、そのときは諸事情があり、断念することになりました。
そのK様からプロジェクトの再開を告げるメールがあったのは今年の1月15日のことでした。

本日、最初に内見したのは「ライオンズマンション　藤沢弥勒寺」（価格 1,740万円）です。
物件は、藤沢駅から徒歩10分、築15年、56.47㎡、6階建ての3階部分です。
線路に近いため電車通過時の音を確認することも重要です。
共用部は管理が行き届いていて清潔感がありました。
K様としては、なにか決めてを欠くというような印象の物件ということで、現地をあとにしました。

次に内見したのは、「藤沢ダイヤモンドマンション」（価格 1,830万円）です。
こちらは、藤沢駅から徒歩11分、築25年、59.78㎡、5階建ての3階部分です。
外装は大規模修繕工事後ということもあり、キレイです。
共用廊下も管理が行き届いていて、清潔感があります。
専有部は簡単なリフォームがされているので、状態は悪くありません。
が、リノベーションを前提とする場合は、素材としての部屋の印象が一番のポイントになります。
K様からは「壁は抜けますか？」、「給湯器はどこですか？」などの質問が出てきます。
この物件は窓も多く、面白い形をしているため、リノベーションの素材としてピカイチのものを私は感じました。
K様も数多くの物件を見てきているので、やはり光るものを感じたようです。
現場で早速、ローン電卓を片手に総予算から毎月のローン支払額を計算していきます。
ローンの計算では、借り入れ期間35年、借り入れ金利1.475％ぐらいの条件で計算するのが一般的でしょう。
総予算を物件1,700万（指値）+リノベ費用850万+諸費用100万＝26,500,000円とします。
この総予算で電卓を叩くと、毎月の返済額は80,814円になりました。
これに管理費17,100円と修繕積立金13,360円を足すと、実質の返済負担となります。
返済額を充分検討したうえで、K様と相談のうえ、この物件で進めることに決定しました。

現場を離れ、買付申込書を書いて頂きました。
物件が決まったら、物件をおさえるために買付を入れて頂きます。
このときの買付け金額は売り出し価格である必要はありません。
買付け金額（指値）を決めるのも私の仕事です。
取引事例はもちろんのこと、物件の態様、売主の状況等を総合的に判断して、決定していきます。
今回の買付け金額は売主と協議し、最終的には1,800万円で落ち着きました。

買付けを頂くと、次は銀行融資を詰めていきます。
今回はリノベーション費用に強いみずほ銀行と三井住友銀行の2行で審査を進めていきます。
来週内でローンを固め、週末にマンションの売買契約というのが今後の予定です。

Vol.2に続く。

※「REAL RENOVATION」はお客様にご許可を頂き、リノベーションの実際をありのままにお伝えします。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ライオンズマンション藤沢弥勒寺



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤沢ダイヤモンドマンション